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價格“超標” 北京五六環限房價項目難覓普宅

價格“超標” 五六環限房價項目難覓普宅

北京普宅標準5年未調;45個限房價項目中,純普宅僅有2個,另有14個項目包含部分或少量小戶型普宅

位于青龍湖的熙湖悅著均價高于六環外普宅單價標準,但通過產品設計等調整,部分產品符合普宅標準。資料圖片

多個項目因單價被“非普”

北京目前實行的普通住宅認定標準為2014年的版本。首先需滿足住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上,單套建筑面積在140平方米(含)以下;其次,單價不超過最高限價,或總價不超過最高限價,單價、總價符合其一即可。

具體的最高限價標準是:五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套;六環外為單價23760元/平方米,總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下,一套房子的單價或總價在上述價格范圍內,則被劃為普宅。

按此現行標準,新京報記者梳理了北京當前已經取得預售證并有成交記錄的45個限房價項目,統計結果發現:45個限房價項目中,67%的項目全部房源為非普,符合普宅標準的僅有2個,另有14個項目包含有部分或少量普宅,為其中一些小戶型房源。

這些限房價項目中“鳳毛麟角”的普宅項目,一個是位于密云的碧桂園瑯輝限,該項目位于六環之外,全部戶型面積均小于140平方米,容積率為2.8,最高限售價為22201元/平方米,低于六環外23760元/平方米的普宅標準,全部為普宅項目。

另一個同樣符合普宅標準的是在六環外的首創·悅欣匯項目,也位于密云,最高限售價為22276元/平方米,低于23760元/平方米。據項目銷售人員介紹,房源已經售罄,戶型面積全部為105平方米左右的洋房產品。

新京報記者梳理發現,大量五環和六環之間的限房價項目,多是非普宅,論單價都很難滿足普宅標準,只能靠小面積小戶型拉低總價,勉強躋身普宅范圍。但是,五六環間的房子,往往是與剛需族最“匹配”,他們以非普的首付、稅費標準購買的實際是普宅的房子。

業界建議提高普宅標準

客群多為剛需和剛改購房客的限房價項目,為何與“普”難以結緣?合碩機構首席分析師郭毅對新京報記者表示,北京的普宅認定標準,其核心要素是中低總價、中小面積。作為普通商品房的一種,一些限房價項目因定價或面積原因變成非普住宅,是正常的市場現象。目前看,符合普宅標準的限房價項目位置都較遠,這也符合城市發展的客觀規律。

但是,面對限房價項目“非普”當道,郭毅認為,從限房價項目面向剛需和剛改客群來說,普宅劃定的范圍理應比現在有所增加。北京現行普宅標準是執行的2014年版,郭毅表示,北京2017年開始供應用地,2018年限房價項目開始上市,“普宅標準應針對當前的市場現狀作出適時、及時的調整。”

具體而言,普宅標準應比現有范圍有所擴大。郭毅舉例說,目前,五環外的很多限房價項目都超出了普宅標準,而真正會住到這些房子里的人,絕大部分都是剛需和剛改,他們的收入相對來說并未達到很高水準,這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。

在中原地產首席分析師張大偉看來,對限房價項目來說,90平方米之下的產品,從任何角度都不應該被劃分到“豪宅”的范圍。普宅標準應該調整,可以針對限房價項目出臺單獨政策。

部分項目調價格、戶型,“擦邊”普宅

雖然非普宅是主流,很多項目難以企及普宅標準,但是在限房價項目供貨壓頂、去化壓力巨大、產品同質化嚴重的當下,尤其是置換需求日漸占據上風的北京新房市場,對二套購房者來說,如果能夠購買到普宅,首付從80%到60%,支付壓力有所減輕。對遠郊地區遭遇去化壓力的限房價項目來說,通過成為普宅的方式亦能吸引一部分客群,助推去化。

諸如最近頻頻站上輿論風口的青龍湖板塊,由于位于北京西六環之外,交通、生活配套一般,區域內多達5個限房價項目,供貨量大,銷售前景不被市場看好。據記者了解,預計于6月份開盤的熙湖悅著項目,商品住房銷售均價不超過37245元/平方米,且最高銷售單價不得超過39107元/平方米,均遠遠高于六環外23760元/平方米的普宅單價標準。但是通過產品設計等調整,熙湖悅著部分產品符合普宅標準。

據項目銷售人員介紹,預計一期開盤的83平方米三居室,價格定得較低,總價大部分在300萬元之內,有部分房源為普宅,首付35%,但不會太多。據了解,該項目還有73平方米左右的兩居室,如果按照限售均價和最高價計算,總價基本在280萬元之內,亦能夠達到普宅標準。

也有一些五環內的限房價項目推出了一些中小戶型普宅。例如一期二期都賣得火熱的橡樹瀾灣,位于豐臺區小瓦窯,在四環到五環間,整體非普宅,但83平方米和88平方米的戶型,部分能夠達普宅標準。記者咨詢售樓處獲悉,目前橡樹瀾灣還剩十多套88平方米的戶型,單價52000元/平方米,總價為457萬元/套,“擦線”低于五環內普宅限價468萬元/套,為普宅。

即便如此,在體量龐大的限房價項目中,能夠達到普宅標準的產品少之又少。

■ 影響

調標準有助降首付無力拉動銷售去化

當前,北京限房價項目有兩個關鍵詞,一是“供應井噴”,一是“去化艱難”。

據中原地產研究中心統計,截至5月29日,北京從2018年6月10日開始,合計入市限房價項目達到了50個,合計取得預售證75期,供應住宅套數達到了34559套,而網簽數據合計10683套,平均網簽均價為48919元/平方米,網簽完成112.23萬平方米,按照面積計算網簽完成率只有27.8%。

“入市一年左右的限房價項目網簽終于首次突破1萬套,而同時,庫存也達到了歷史高位。”張大偉說,雖然網簽數據相對滯后,但從整體看,實際銷售比例也依然只有45%左右。

北京限房價項目供應出現井噴,但去化難度卻越來越大。張大偉表示,目前來看,除了少數五環內、位置相對較好的項目去化有所提升外,隨著大量郊區項目入市,去化難題依然非常大,而且青龍湖等局部區域井噴數千套供應,很可能帶來價格戰。

面對去化困境,郭毅認為,當前北京限房價項目整體庫存壓力很大,包括潛在供應量和現有庫存,僅僅調整現行普宅標準,對去化不會產生本質拉動。一方面,如果擴大普宅范圍,契稅從3%降到最低1%,但節省的2%稅費實際上有點“毛毛雨”,目前五環周邊在售限房價項目總價在500萬元左右,2%稅費約為10萬元,可能開發商的優惠幅度都能超過這個數字,“這樣小幅的變化對市場去化不會產生本質影響。”

另一方面,納入普宅后,首套房首付比例最低35%,比非普低5個百分點,對于首付能力相對短板的剛需來說,影響略大一些;但對二套首付來說,無論是普宅的六成還是非普的八成,比重本身都較高,而且二套置業者大多“賣舊買新”,還是能“夠得著”八成的,調整標準影響的人群有限。

資深地產人士韓樂亦認為,對于限房價項目的去化難題,普宅標準不是主導因素,如果調整也僅是錦上添花,主要還是看項目的綜合品質、地段、戶型等。

責任編輯:張琴

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